Пункт 21. Требования к документам для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
Перспективы и риски арбитражных споров. Ситуации, связанные с пунктом 21
1. Документы, подтверждающие наличие, происхождение, передачу, прекращение, ограничение права и обременение недвижимости, представляемые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям российского законодательства и содержать необходимую информацию для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Эти документы должны содержать описание недвижимости и, если иное не предусмотрено Федеральным законом, вид регистрируемого права. В определенных случаях они должны быть нотариально заверены, скреплены печатями и должны иметь соответствующие подписи сторон или должностных лиц, уполномоченных российским законодательством.
2. Документы, представляемые на бумажном носителе для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, должны быть четко написаны. Наименования юридических лиц должны быть указаны полностью без сокращений, с указанием мест их нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, а также их места жительства, должны быть указаны полностью.
3. Необходимые для государственной регистрации прав документы в форме бумажных документов, выражающих содержание сделки, а также другие документы, необходимые для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав (за исключением актов государственных органов, актов местного самоуправления и судебных актов, устанавливающих права на недвижимость), представляются в одном подлиннике. После завершения процедуры эти документы возвращаются заявителю, за исключением случаев, предусмотренных законом.
(часть 3 изменена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории должны быть представлены в виде электронных документов с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
5. Копии актов государственных органов, актов местного самоуправления и судебных актов, устанавливающих права на недвижимость, представляются в виде бумажных документов в одном экземпляре, который возвращается заявителю после государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
(см. текст в предыдущей версии)
6. Документ, подающийся для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в письменной форме, должен быть представлен только в оригинале.
7. Если документы для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав подаются в форме электронных документов или их электронных копий, то:
1) если Федеральным законом предусмотрено, что такие документы должны быть представлены в оригинале на бумажном носителе, включая содержание нотариально удостоверенной сделки, они должны быть представлены в форме электронных документов;
(в редакции Федеральных законов от 03.08.2018 N 338-ФЗ, от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей версии)
2) все документы, включая акты государственных органов, акты местного самоуправления и судебные акты, установившие права на недвижимость, могут быть представлены в форме электронных документов или их электронных копий.
(в редакции Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
(см. текст в предыдущей версии)
8. Документы, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов, должны соответствовать требованиям законодательства Российской Федерации и подписываться усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных лиц, сторон договора или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц в случаях, установленных законодательством Российской Федерации.
9. Документы, необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных копий документов, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью лиц, подписавших такие документы на бумажном носителе, или лиц, уполномоченных нормативными актами Российской Федерации заверять копии таких документов в форме документов на бумажном носителе.
10. Сформированный пакет документов, необходимых для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме электронных документов или их электронных копий, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
11. В случае если в соответствии с нотариальным законодательством заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и приложенные к нему документы представляются нотариусом в орган регистрации прав, такие документы представляются в форме электронных документов или их электронных копий. При представлении нотариусом заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации в форме электронного документа, приложенные к нему нотариально удостоверенные документы представляются в орган регистрации прав в следующей форме:
(в редакции Федерального закона от 27.12.2019 N 480-ФЗ)
(см. текст в предыдущей версии)
1) электронного документа, удостоверенного нотариусом в электронной форме в соответствии с частью 8 настоящей статьи или в соответствии с статьей 103.8 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, или электронного документа, удостоверенного нотариусом, подписанного простой электронной подписью лица, обратившегося за совершением нотариального действия, и усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса в порядке, установленном статьей 44.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1;
(изменения внесены Федеральным законом от 27.12.2019 N 480-ФЗ)
2) электронный вариант нотариально заверенных документов, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса, который удостоверил данные документы. При этом такой электронный вариант, подготовленный нотариусом, приравнивается к бумажному документу и не требует дополнительного подтверждения своей эквивалентности.
3) электронный образ документа, на основании которого возникло право на объект недвижимости, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью нотариуса в случае, предусмотренном частью 3 статьи 69 настоящего Федерального закона. Подтверждение эквивалентности такого электронного образа, сделанного нотариусом, документу на бумажном носителе не требуется.
(добавлен п. 3 Федеральным законом от 27.12.2019 N 480-ФЗ)
(пункт 11 изменен Федеральным законом от 03.08.2018 N 338-ФЗ)
12. Электронные копии документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченного должностного лица кредитной организации, могут быть представлены в орган регистрации прав с использованием информационных технологий взаимодействия кредитной организации с органом регистрации прав в соответствии со статьей 18 настоящего Федерального закона в случае, если орган регистрации прав может проверить факт издания (принятия), подлинность и достоверность таких документов (включая содержащиеся в них сведения) с использованием государственных информационных систем, единой информационной системы нотариата.
(п. 12 введен Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ)
Изменение статуса садового дома на жилой: основные аспекты
Если у вас есть садовый дом и вы хотите изменить его статус на жилой, то вам необходимо учесть несколько важных моментов. Например, если ваша семья уже проживает в таком доме, вы можете захотеть зарегистрироваться в нем. Однако это возможно только для дома с юридическим статусом «жилой» (см. ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 г. № 5242-I «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»). В соответствии с законом необходимо получить разрешение от органа местного самоуправления (см. п. 55 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47, далее – Постановление № 47). Этот орган должен находиться в муниципальном образовании, к которому относится ваш дом.
Как только весь пакет документов передан в орган местного самоуправления (непосредственно или через МФЦ), заявителю следует ждать ответа в течение 45 календарных дней. Этот ответ может быть одним из двух: разрешение на изменение статуса дома или отказ. Перечень необходимых документов указан в п. 56 Постановления № 47.
Тем не менее, почему же орган местного самоуправления может отказать в переоформлении статуса жилой недвижимости?
Полный перечень причин отказа можно найти в п. 61 Постановления № 47.
Среди основных причин отказа могут быть следующие:
- Предоставление заявителем не полного перечня требуемых законом документов;
- Отсутствие у заявителя права собственности на переоформляемый дом (согласно данным ЕГРН, право собственности принадлежит другому лицу);
- Информация об отсутствии сведений о праве собственности на садовый дом в ЕГРН не предоставлена, и заявитель не имеет подтверждающих документов.
- В законодательстве присутствует оговорка, указывающая, что отказ от органа местного самоуправления возможен только при выполнении следующих условий:
- Отсутствуют документы и сведения о праве собственности на дом в ЕГРН.
- Орган местного самоуправления уведомил заявителя о необходимости представить соответствующие документы.
- Заявитель в установленный срок не предоставил требуемые документы.
- Отсутствие согласия третьих лиц на переоформление садового дома может стать причиной отказа, если эти лица также имеют права на него (например, банки при ипотеке, супруги в случае совместной собственности).
- Садовый дом находится на участке, где по закону не может быть жилой застройки, например, земли гослесфонда или водоохранной зоны, что также может препятствовать его переоформлению.
Что делать, если орган местного самоуправления отказывает в разрешении на перевод садового дома в жилой?
Решение кажется простым: исправить недостатки, приведшие к отказу.
Однако на практике это может быть сложно.
Проблемы с недостаточностью предоставленных документов:
Например, заявителю могли отказать из-за неполного пакета документов. Иногда доставка необходимых документов может быть затруднительной или даже невозможной. Например, получить согласие третьих лиц на перевод дома может оказаться невозможным из-за различных обстоятельств.
Статус земельного участка как причина отказа:
Одной из распространенных причин отказа является статус земельного участка, на котором расположен садовый дом, который требуется перевести в жилой. Особенно это актуально для участков, не включенных в зоны с разрешенным использованием и застройкой. В таких случаях часто требуется совместная работа граждан и садоводческих товариществ для подготовки необходимых документов по планировке территории и изменений в земельные правила.
Важно знать, что каждый муниципальный орган имеет свои земельные и градостроительные правила. Поэтому перед началом процесса переоформления необходимо ознакомиться с ними, чтобы избежать неприятных сюрпризов. На портале госуслуг можно заказать бесплатно градостроительный план своего участка, что значительно упростит процесс.
Также важно учитывать техническое состояние дома. Он должен соответствовать всем требованиям для проживания, включая наличие воды, отопления, освещения и других коммуникаций. Площадь и высота помещений также должны соответствовать установленным нормам для жилых помещений. Нормативы могут различаться в зависимости от региона, поэтому важно учитывать местные законы и нормативные акты.
Если получить разрешение на перевод садового дома в жилой не удается, можно обжаловать отказ в судебном порядке. В исковом заявлении необходимо указать причины отказа и аргументировать их неправомерность.
Зачем нужно переоформлять землю
Переоформление земли необходимо для законного осуществления строительства, а также возможности передачи или продажи участка.
Пошаговая процедура переоформления земли
Для проведения процедуры переоформления необходимо подготовить полный пакет документов. Со списком можно ознакомиться в региональном управлении Росреестра или МФЦ.
- Паспорта обеих сторон.
- Кадастровый паспорт собственника земельного участка.
- Документальное подтверждение права собственности на участок.
- Оригинал и копия договора купли-продажи.
- Если одна из сторон представляется через доверенное лицо, требуется нотариально заверенная доверенность.
- Заявление в ФУГРЦ.
Дополнительные моменты
При обращении в регистрационную службу или МФЦ необходимо иметь при себе сам договор о переоформлении. Процедура в остальном проходит по общим правилам.
Дарственная на землю
При передаче земли в дар соблюдаются те же требования к документации, что и при продаже. Вместо договора купли-продажи представляется договор дарения и документы, подтверждающие родственные связи между сторонами.
Обратите внимание! При дарении недвижимости между родственниками не взимается налог.
Продажа земли
Для переоформления по договору купли-продажи требуется предоставить сам договор и его копию. Процесс аналогичен стандартному алгоритму переоформления.
Вопрос: Какие особенности стоит учесть при процедуре?
Ответ: При переоформлении земельного участка есть ряд ограничений и особенностей:
- Невозможность продажи или дарения земли, находящейся под арестом или являющейся залоговым имуществом.
- Переоформление возможно только после размежевания и присвоения кадастрового номера участку.
- Сделки с участием земли с несколькими собственниками или спорным статусом невозможны.
Рекомендуется перед проведением процедуры проверить статус объекта через Росреестр.
Передача земли по наследству
Для оформления наследства необходимо обратиться к нотариусу для составления наследственного дела и получения свидетельства о праве на наследство. Требуются следующие документы:
- Паспорт умершего собственника.
- Свидетельство о смерти собственника.
- Выписка из места последней регистрации умершего.
- Документальное подтверждение родственных связей.
- При наличии завещания – его копия.
- Чек об оплате налога.
После подготовки документов следует обратиться в МФЦ или Росреестр.
Порядок и документы для переоформления земли на другое лицо
Процедура переоформления является государственной услугой. Для ее проведения следует обратиться к регистраторам, ответственным за этот процесс. Алгоритм и комплект документов остаются неизменными как в регистрационной службе, так и в МФЦ.
Ответ: сбор госпошлины следует оплатить в течение пяти дней с момента подачи заявления.
Шаг №1: подготовка необходимых документов
Для смены собственника требуется наличие всех требуемых документов; в противном случае заявление будет отклонено.
При обращении за услугой необходимо учитывать следующие аспекты:
- Участниками сделки являются граждане, предоставляющие свои паспорта.
- Договор о передаче прав на недвижимость должен включать все детали и особенности. Формат документа зависит от способа передачи права собственности.
- Если одна из сторон представляется по доверенности, подписанной нотариусом, такая доверенность обязательна для признания сделки действительной.
- При передаче права собственности между родственниками требуется предоставить соответствующие документы для освобождения от уплаты 13% налога на стоимость объекта.
Шаг №2: обращение в орган регистрации
Собранные документы следует представить в Росреестр или МФЦ.
К документам необходимо приложить заполненное заявление установленного образца.
Если обращение происходит через МФЦ, заявление может быть заполнено сотрудником организации, принимающей документы.
При самостоятельном заполнении бланка рекомендуется ознакомиться с образцом на официальном сайте Росреестра.
Шаг №3: оплата госпошлины
Изменения в Росреестре вносятся только после оплаты госпошлины.
При оплате стоит учитывать следующие моменты:
- Оплата госпошлины производится только после подачи документов. Ошибки в реквизитах могут привести к неправильному переводу средств и отказу в процессе. Придется повторно оплачивать госпошлину и перезапрашивать прием документов и регистрацию.
- Реквизиты для оплаты следует получить в Росреестре или МФЦ. Особенно важно внимательно указывать код ОКТМО, где часто возникают ошибки.
Важно! При оплате через приложение «Госуслуги» возможно сэкономить до 30% от стоимости госпошлины.
Шаг №4: ожидание результата
На рассмотрение документов отводится 7 календарных дней с момента подачи заявления. В конце этого срока все необходимые документы должны быть готовы.
Если обращение произведено через МФЦ, срок рассмотрения может составить 9 дней, начиная с момента обращения.
Оформление участков с постройками
Вышеописанная процедура применима для участков без построек. При наличии жилых или других построек необходимо сначала легализовать право владения, а затем подавать заявление.
Пакет документов при наличии построек остается без изменений.
Переоформление участка при смерти собственника
В случае отсутствия завещания собственника необходимо вступить в право наследования в течение шести месяцев с момента смерти. Для этого следует выполнить простую процедуру:
- Обратиться к нотариусу;
- Оплатить госпошлину;
- Оформить свидетельство о праве наследования;
- Получить документ.
Наиболее надежным решением является обращение к нотариусу сразу, чтобы получить помощь в расчете суммы госпошлины и сборе необходимых документов, а также написать заявление о принятии наследства.
Вопрос: Как начать процесс наследования, если недвижимость не зарегистрирована в кадастре?
Ответ: Сначала необходимо подать соответствующее заявление в кадастровую палату. Процесс наследования и переоформления прав собственности начнётся после внесения объекта недвижимости в кадастр.
Если наследников несколько, важно проверить, не подал ли кто-то другой аналогичное заявление. Для получения такой информации следует посетить официальный сайт Федеральной нотариальной палаты. Нотариус обязательно запросит паспорт.
В заявлении необходимо указать следующие данные:
- Персональные данные наследника.
- Дата смерти собственника и его место регистрации.
- Воля собственника, если таковая известна.
- Основания для наследования: родственные связи и т. д.
- Дата подачи заявления.
- Подпись наследника.
При переоформлении участка земли необходимо учитывать все особенности процедуры и подготовить полный комплект документов. Состав документов зависит от вида сделки — дарения, продажи, мены и т. д. Для юридической законности процесса важно соблюдать все необходимые шаги. Для упрощения процесса наследования наилучшим решением будет обратиться к нотариусу.