Продажа жилья по цене ниже кадастровой стоимости

Ситуация: Что следует учесть при заключении договора купли-продажи квартиры?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Законодательство не ограничивает продажу квартиры по цене, ниже кадастровой стоимости. Однако налоговый аспект требует особого внимания: доход от продажи может облагаться налогом, если он ниже кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Решение: В каких случаях возможна продажа недвижимости ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2024) 1. Какие исключения и правила распространяются на недвижимость (включая земельные участки, дома, квартиры) при продаже по цене ниже кадастровой стоимости

Нормативные правовые акты

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
(с изменениями, вступает в силу с 19.01.2024) 2. Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, доходы считаются равными этой уменьшенной кадастровой стоимости для налоговых целей.

Расчет налога с продажи квартиры при ниже кадастровой стоимости

Я продала квартиру 28 февраля 2019 года (владение менее года). Кадастровая стоимость была изменена 15 февраля 2019 года. Как будет рассчитан налог с продажи, если указанная в договоре цена ниже кадастровой стоимости?

Анна Коняева

Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база составляет 70% от кадастровой стоимости, указанная в договоре не учитывается.

Если цена продажи превышает 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается от указанной в договоре цены. Эти правила могут быть изменены местными законодательными актами.

После продажи квартиры возникает доход, с которого необходимо уплатить налог. В соответствии с пунктом 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости могут быть освобождены от налогообложения при условии владения недвижимостью продавцом не менее минимального срока.

Согласно пункту 5 статьи 217.1 НК РФ, сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если доход от продажи квартиры ниже её кадастровой стоимости (на 1 января года регистрации собственности), умноженной на коэффициент 0,7, налогооблагаемый доход считается равным кадастровой стоимости, умноженной на указанный коэффициент.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ, изменения в Налоговый кодекс применяются к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года.

В данном случае квартира еще не прошла предельный срок владения для освобождения от налога, так как была приобретена после 1 января 2016 года. Следовательно, продавец обязан уплатить налог, и его размер зависит от того, превышает ли цена продажи квартиры 70% её кадастровой стоимости или нет. Несмотря на то, что кадастровая стоимость была снижена 15 февраля 2019 года, для целей налогообложения учитывается стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Согласно пункту 6 статьи 217.1 НК РФ, предельный срок владения и понижающий коэффициент могут быть снижены до нуля в региональных законодательных актах. Поэтому важно проверить наличие соответствующего закона в вашем регионе.

Также вы можете прочитать статью опытного юриста, где подробно рассматриваются все аспекты налогообложения при продаже квартиры.

Как определить цену в договоре

Согласно статье 421 ГК РФ, стороны имеют право определять цену договора. Если недвижимость продается не родственнику, цена считается рыночной. Налоговая инспекция не может оспаривать цену, указанную в договоре, если она считается сторонами и использована для налогообложения. Однако значительное отклонение цены от рыночной может рассматриваться как необоснованная налоговая выгода.

Законодательство в настоящее время регулирует только продажу недвижимости физическими лицами. Можно ли продавать квартиру ниже кадастровой стоимости? Да, это возможно. Налоговая база будет скорректирована, если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта. В таком случае доход считается равным 70% кадастровой стоимости, и с этой суммы начисляется НДФЛ. Это правило применимо только в случае, если доход облагается НДФЛ и срок владения недвижимостью был менее минимального.

Однако для юридических лиц занижение цены может привести к негативным последствиям. Если проверяющие установят умышленное занижение цены и, соответственно, налоговой базы, компании придется уплатить недоимку, пени и штраф.

Как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры или земельного участка? Ответ на этот вопрос можно найти в системе «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к этой справочно-правовой системе, вы можете запросить бесплатный демодоступ.

Последствия низкой цены при продаже недвижимости

Кадастровая стоимость используется в качестве ориентира для проверки на получение необоснованной налоговой выгоды. При проверке инспекция будет доказывать, что цена была занижена с целью уменьшения налогов. Особое внимание уделяется сделкам между зависимыми лицами, например, продаже компанией имущества своим учредителям по цене, значительно ниже кадастровой. Но даже в отсутствие зависимости налоговая инспекция может пересчитать налоги, если будет доказано умышленное занижение цены. Поэтому проверка будет охватывать не только сам факт отклонения цены от кадастровой стоимости, но и комплекс доказательств налоговой выгоды.

Для того чтобы избежать неприятных последствий, связанных с продажей недвижимости или земли по цене ниже кадастровой стоимости, рекомендуется принять меры предосторожности. Перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется обратиться к независимому оценщику для получения отчета об оценке стоимости имущества. Также возможен вариант самостоятельного мониторинга цен на подобные объекты, например, на сайтах риэлторских компаний, с последующим заверением прайс-листов у нотариуса. В текст договора следует включить экономическое обоснование цены, учитывая встречные уступки контрагента, включая неденежные. Если цена значительно отличается от рыночной, это может быть объяснено состоянием объекта, спецификой продажи или способом оплаты.

Помимо налоговых последствий, продажа недвижимости или земли по цене ниже кадастровой стоимости может иметь и другие негативные последствия, такие как:

• возможность признания договора купли-продажи недействительным по заявлению одного из участников общества, если он утверждает, что сделка нарушает интересы компании;
• возможность оспаривания сделки в суде арбитражным управляющим в случае банкротства продавца как подозрительной, особенно если цена отличается от кадастровой на 30% и более;
• риск признания сделки мнимой.

Изменение кадастровой стоимости

Иногда стоимость кадастра может измениться после совершения сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости. В таких случаях учитывается значение кадастра на 1 января года, в котором была заключена сделка.

Пример: На 01.01.2023 года кадастровая стоимость дома Захарова составляла 5 миллионов рублей. В апреле 2023 года он продал дом за 3 миллиона рублей, что ниже кадастровой стоимости. В сентябре кадастр был обновлен до 7 миллионов рублей. Налоги будут рассчитываться с учетом 70% от кадастра на начало года, то есть от 3,5 миллиона рублей (5 миллионов * 70%).

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Иногда при продаже квартиры не требуется уплачивать налог с дохода. Это возможно, если на момент сделки истекает минимальный срок владения. Существуют два таких срока: 3 года и 5 лет, в зависимости от способа приобретения недвижимости, что показано в таблице:

Срок владения 3 года	Срок владения 5 лет
Квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) или в порядке наследования	Во всех других случаях
Квартира стала собственностью вследствие приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Обратите внимание! После истечения минимального срока владения собственник освобождается от уплаты налога при продаже квартиры. Декларацию подавать и отчитываться о доходах в таком случае не требуется, а кадастровая стоимость не учитывается.

Как уменьшить налоговую базу при продаже законными способами

Если вам предстоит уплатить налог с продажи квартиры, существуют законные способы снизить налогооблагаемую базу и уменьшить сумму НДФЛ.

Использование налогового вычета

Государство предоставляет резидентам право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ), который позволяет законно уменьшить налогооблагаемую базу на определенную сумму. Максимальный размер вычета составляет 1 000 000 рублей. Это означает, что вы можете уменьшить доход от продажи на эту сумму (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Следовательно, налог будет взиматься с остатка.

Пример При продаже квартиры Иванова за 3 млн рублей, при кадастровой стоимости 5 млн рублей, налог будет рассчитан с суммы 3,5 млн рублей (5 млн * 70%), что составит 455 тыс. рублей. Иванов может уменьшить доход на 1 млн рублей (3 500 000 — 1 000 000), и тогда налог составит 325 тыс. рублей.

Теперь при продаже недвижимости стоимостью менее 1 000 000 рублей не требуется подача декларации и уплата 13% налога, независимо от срока владения.

Учет расходов для уменьшения налоговой базы

Возможно уменьшить доход от продажи квартиры на сумму ранее понесенных расходов, связанных с ее приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо документально подтвердить расходы. Эта льгота позволяет уменьшить налог, взимаемый с разницы между доходом и затратами.

Пример Тот же Иванов продает квартиру за 3 млн рублей, при кадастровой стоимости 5 млн рублей. Налог будет рассчитан с суммы 3,5 млн рублей (5 млн * 70%). Однако Иванов приобрел эту квартиру за 3,5 млн рублей и может уменьшить свой доход на эту сумму, что освобождает его от уплаты 13% налога. При этом необходимо подать декларацию.

Право на вычет можно использовать один раз в год, а право на уменьшение налога за счет предыдущих расходов — по каждИсследование ключевых аспектов Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости: нормативные акты, статьи, консультации экспертов и многое другое.

Актуальные статьи, экспертные мнения, ответы на вопросы

Решение: В каких случаях возможна продажа недвижимости ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2024) 1. Какие исключения и правила распространяются на недвижимость (включая земельные участки, дома, квартиры) при продаже по цене ниже кадастровой стоимости

Нормативные правовые акты

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
(с изменениями, вступает в силу с 19.01.2024) 2. Если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, доходы считаются равными этой уменьшенной кадастровой стоимости для налоговых целей.

Расчет налога с продажи квартиры при ниже кадастровой стоимости

Я продала квартиру 28 февраля 2019 года (владение менее года). Кадастровая стоимость была изменена 15 февраля 2019 года. Как будет рассчитан налог с продажи, если указанная в договоре цена ниже кадастровой стоимости?

Анна Коняева

Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база составляет 70% от кадастровой стоимости, указанная в договоре не учитывается.

Если цена продажи превышает 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывается от указанной в договоре цены. Эти правила могут быть изменены местными законодательными актами.

После продажи квартиры возникает доход, с которого необходимо уплатить налог. В соответствии с пунктом 3 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ доходы от продажи недвижимости могут быть освобождены от налогообложения при условии владения недвижимостью продавцом не менее минимального срока.

Согласно пункту 5 статьи 217.1 НК РФ, сумма налога зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости. Если доход от продажи квартиры ниже её кадастровой стоимости (на 1 января года регистрации собственности), умноженной на коэффициент 0,7, налогооблагаемый доход считается равным кадастровой стоимости, умноженной на указанный коэффициент.

Согласно пункту 3 статьи 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ, изменения в Налоговый кодекс применяются к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года.

В данном случае квартира еще не прошла предельный срок владения для освобождения от налога, так как была приобретена после 1 января 2016 года. Следовательно, продавец обязан уплатить налог, и его размер зависит от того, превышает ли цена продажи квартиры 70% её кадастровой стоимости или нет. Несмотря на то, что кадастровая стоимость была снижена 15 февраля 2019 года, для целей налогообложения учитывается стоимость на 1 января того года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Согласно пункту 6 статьи 217.1 НК РФ, предельный срок владения и понижающий коэффициент могут быть снижены до нуля в региональных законодательных актах. Поэтому важно проверить наличие соответствующего закона в вашем регионе.

Также вы можете прочитать статью опытного юриста, где подробно рассматриваются все аспекты налогообложения при продаже квартиры.

Как определить цену в договоре

Согласно статье 421 ГК РФ, стороны имеют право определять цену договора. Если недвижимость продается не родственнику, цена считается рыночной. Налоговая инспекция не может оспаривать цену, указанную в договоре, если она считается сторонами и использована для налогообложения. Однако значительное отклонение цены от рыночной может рассматриваться как необоснованная налоговая выгода.

Законодательство в настоящее время регулирует только продажу недвижимости физическими лицами. Можно ли продавать квартиру ниже кадастровой стоимости? Да, это возможно. Налоговая база будет скорректирована, если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта. В таком случае доход считается равным 70% кадастровой стоимости, и с этой суммы начисляется НДФЛ. Это правило применимо только в случае, если доход облагается НДФЛ и срок владения недвижимостью был менее минимального.

Однако для юридических лиц занижение цены может привести к негативным последствиям. Если проверяющие установят умышленное занижение цены и, соответственно, налоговой базы, компании придется уплатить недоимку, пени и штраф.

Как оспорить (уменьшить) кадастровую стоимость квартиры или земельного участка? Ответ на этот вопрос можно найти в системе «КонсультантПлюс». Если у вас нет доступа к этой справочно-правовой системе, вы можете запросить бесплатный демодоступ.

Последствия низкой цены при продаже недвижимости

Кадастровая стоимость используется в качестве ориентира для проверки на получение необоснованной налоговой выгоды. При проверке инспекция будет доказывать, что цена была занижена с целью уменьшения налогов. Особое внимание уделяется сделкам между зависимыми лицами, например, продаже компанией имущества своим учредителям по цене, значительно ниже кадастровой. Но даже в отсутствие зависимости налоговая инспекция может пересчитать налоги, если будет доказано умышленное занижение цены. Поэтому проверка будет охватывать не только сам факт отклонения цены от кадастровой стоимости, но и комплекс доказательств налоговой выгоды.

Для того чтобы избежать неприятных последствий, связанных с продажей недвижимости или земли по цене ниже кадастровой стоимости, рекомендуется принять меры предосторожности. Перед подписанием договора купли-продажи рекомендуется обратиться к независимому оценщику для получения отчета об оценке стоимости имущества. Также возможен вариант самостоятельного мониторинга цен на подобные объекты, например, на сайтах риэлторских компаний, с последующим заверением прайс-листов у нотариуса. В текст договора следует включить экономическое обоснование цены, учитывая встречные уступки контрагента, включая неденежные. Если цена значительно отличается от рыночной, это может быть объяснено состоянием объекта, спецификой продажи или способом оплаты.

Помимо налоговых последствий, продажа недвижимости или земли по цене ниже кадастровой стоимости может иметь и другие негативные последствия, такие как:

• возможность признания договора купли-продажи недействительным по заявлению одного из участников общества, если он утверждает, что сделка нарушает интересы компании;
• возможность оспаривания сделки в суде арбитражным управляющим в случае банкротства продавца как подозрительной, особенно если цена отличается от кадастровой на 30% и более;
• риск признания сделки мнимой.

Изменение кадастровой стоимости

Иногда стоимость кадастра может измениться после совершения сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости. В таких случаях учитывается значение кадастра на 1 января года, в котором была заключена сделка.

Пример: На 01.01.2023 года кадастровая стоимость дома Захарова составляла 5 миллионов рублей. В апреле 2023 года он продал дом за 3 миллиона рублей, что ниже кадастровой стоимости. В сентябре кадастр был обновлен до 7 миллионов рублей. Налоги будут рассчитываться с учетом 70% от кадастра на начало года, то есть от 3,5 миллиона рублей (5 миллионов * 70%).

Когда не нужно платить налог с продажи квартиры

Иногда при продаже квартиры не требуется уплачивать налог с дохода. Это возможно, если на момент сделки истекает минимальный срок владения. Существуют два таких срока: 3 года и 5 лет, в зависимости от способа приобретения недвижимости, что показано в таблице:

Срок владения 3 года	Срок владения 5 лет
Квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) или в порядке наследования	Во всех других случаях
Квартира стала собственностью вследствие приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Обратите внимание! После истечения минимального срока владения собственник освобождается от уплаты налога при продаже квартиры. Декларацию подавать и отчитываться о доходах в таком случае не требуется, а кадастровая стоимость не учитывается.

Как уменьшить налоговую базу при продаже законными способами

Если вам предстоит уплатить налог с продажи квартиры, существуют законные способы снизить налогооблагаемую базу и уменьшить сумму НДФЛ.

Использование налогового вычета

Государство предоставляет резидентам право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ), который позволяет законно уменьшить налогооблагаемую базу на определенную сумму. Максимальный размер вычета составляет 1 000 000 рублей. Это означает, что вы можете уменьшить доход от продажи на эту сумму (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Следовательно, налог будет взиматься с остатка.

Пример При продаже квартиры Иванова за 3 млн рублей, при кадастровой стоимости 5 млн рублей, налог будет рассчитан с суммы 3,5 млн рублей (5 млн * 70%), что составит 455 тыс. рублей. Иванов может уменьшить доход на 1 млн рублей (3 500 000 — 1 000 000), и тогда налог составит 325 тыс. рублей.

Теперь при продаже недвижимости стоимостью менее 1 000 000 рублей не требуется подача декларации и уплата 13% налога, независимо от срока владения.

Учет расходов для уменьшения налоговой базы

Возможно уменьшить доход от продажи квартиры на сумму ранее понесенных расходов, связанных с ее приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо документально подтвердить расходы. Эта льгота позволяет уменьшить налог, взимаемый с разницы между доходом и затратами.

Пример Тот же Иванов продает квартиру за 3 млн рублей, при кадастровой стоимости 5 млн рублей. Налог будет рассчитан с суммы 3,5 млн рублей (5 млн * 70%). Однако Иванов приобрел эту квартиру за 3,5 млн рублей и может уменьшить свой доход на эту сумму, что освобождает его от уплаты 13% налога. При этом необходимо подать декларацию.