Если вы решили сдавать квартиру в аренду или уже это делаете, то выгоднее всего это делать в статусе самозанятого. Этот режим позволяет официально получать доходы и уплачивать с них налоги по сниженной ставке. Расскажем, как самозанятым вести бизнес по сдаче жилой недвижимости в аренду.
Преимущества самозанятости для арендодателей
До 2019 года сдавать недвижимость официально и уплачивать налоги с доходов можно было двумя способами: как физическое лицо с уплатой НДФЛ в размере 13% или регистрируясь как индивидуальный предприниматель и использовав специальные налоговые режимы для ИП.
С введением режима налога на профессиональный доход (НПД) самозанятость стала наиболее простым и выгодным способом легально сдавать квартиру. Статус самозанятого позволяет платить налог с доходов от аренды в размере 4% при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче компаниям или индивидуальным предпринимателям. Причем самозанятым может стать как физическое лицо, так и ИП. Однако есть ограничение по сумме годового дохода: для сохранения ставки НПД доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
Существенный бонус для самозанятых – получение налогового вычета в размере 10 000 рублей при регистрации в качестве плательщика НПД. Эта сумма позволяет уменьшить ставку налога до 3% при получении дохода от физического лица и до 4% от юридического лица или ИП до тех пор, пока не исчерпается.
Например, Наталья Ивановна обменяла свою трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, одну из которых она решила сдавать. Зарегистрировавшись в качестве самозанятого, она нашла арендаторов-студентов, которые будут платить по 35 000 рублей в месяц. Годовой доход от аренды составит 420 000 рублей, что укладывается в лимит. Базовая сумма налога за год будет равняться 16 800 рублей (4%).
Так как Наталье Ивановне положен налоговый вычет, то сначала она будет платить налог в размере 1050 рублей в месяц (35 000 × 3% = 1050) до тех пор, пока не исчерпается сумма бонуса в 10 000 рублей. Затем налог ей будет начисляться по обычной ставке в 4%, что составит 1400 рублей в месяц.
Еще одно важное преимущество налога на профессиональный доход: самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах в ФНС для уплаты НДФЛ, вести бухгалтерию или приобретать патент, как это делают ИП. Для плательщиков НПД сумма налога рассчитывается автоматически. Как именно – расскажем дальше.
Чтобы воспользоваться режимом НПД, необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого, формировать чеки при получении дохода и перечислять налоги. Это можно делать в разделе «Всё для самозанятых» мобильного приложения Россельхозбанка, который является партнером ФНС (инструкция здесь). Это бесплатно. Сервис для самозанятых доступен клиентам банка, имеющим как именную карту, так и моментальную, которая выдается сразу при обращении в отделение банка.
Чтобы стать самозанятым, в приложении Россельхозбанка нужно ввести или проверить уже предзаполненные личные данные, регион и вид деятельности (включая «аренда квартир»). Банк передаст эту информацию в ФНС, после чего придет подтверждение о регистрации клиента в качестве самозанятого.
Если статус самозанятого уже есть, то свой личный кабинет также можно привязать в банковском приложении, проверив личные данные и дав разрешение РСХБ в приложении ФНС «Мой налог».
Каждый платеж, поступающий от арендаторов, необходимо вносить в приложение и оформлять чеки на имя арендатора. Это касается как переводов на карту, так и оплаты наличными. Если арендатор – юридическое лицо или ИП, для оформления чека потребуется его ИНН, а для физического лица ИНН не нужен: чек можно отправить любым удобным способом электронной связи. Для удобства пользователей чек можно повторять в следующем месяце, не тратя время на внесение данных вручную.
Сумма налога будет рассчитываться автоматически до 12-го числа каждого месяца. Оплатить налог за предыдущий месяц нужно до 28-го числа текущего месяца включительно. Чтобы избежать просрочки оплаты, можно настроить автоматическое списание с любого из привязанных счетов.
Какую недвижимость можно и нельзя сдавать
Используя режим налога на профессиональный доход, можно сдавать в аренду любую жилую недвижимость – квартиры, жилые дома, часть дома, комнаты. В свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) должна быть отметка, что помещение является жилым. Сдавать жилые помещения можно как на короткий срок, так и на длительный период. Ограничений по числу объектов недвижимости нет. Главное, чтобы совокупный доход от их сдачи не превышал 2,4 млн рублей в год.
Однако сдавать коммерческую недвижимость в статусе самозанятого нельзя. Речь идет об апартаментах (даже если они пригодны для проживания), офисных помещениях, кабинетах, торговых залах, складах, а также земельных участках и гаражах.
- Оплата коммунальных услуг жильцами или собственником по счетчикам не считается доходом арендодателя. Однако если владелец квартиры берет с жильцов фиксированную плату за ЖКХ, добавляя ее к сумме аренды, налог придется заплатить с общей суммы.
- Залог или депозит, который обычно берут с жильцов при заселении, облагается налогом только в том случае, если арендодатель оставил эту сумму себе. Это случается, когда жильцы внезапно исчезли или испортили имущество, а в стандартных случаях депозит возвращается жильцу при выселении.
- Самозанятый может сдавать не только свою квартиру, но и квартиру, оформленную на супруга или несовершеннолетнего ребенка. Также можно сдавать чужую недвижимость через договор субаренды.
Что грозит за сдачу квартиры без уплаты налога
Получать доход от сдачи квартиры в аренду и не платить налоги – незаконно. Когда налоговая служба обнаружит неплательщика, она насчитает ему всю сумму неуплаченных налогов по ставке 13% (за последние три года). В случае со сдачей квартиры за 35 000 рублей в месяц, сумма НДФЛ к уплате составит 54 600 рублей в год.
Кроме того, нарушителю могут начислить штрафы – за каждую несданную декларацию о доходах и за неуплату налога, а также пени – за просрочку уплаты налога.
В итоге сумма налогов и штрафов окажется значительно больше, чем при легализации дохода от аренды в режиме самозанятости.
Зарегистрироваться в качестве самозанятого, формировать чеки и уплачивать налоги можно в приложении Россельхозбанка, доступном на Android (ссылка на скачивание) и в приложении «Берегу» на iOS. Это бесплатно, и чтобы воспользоваться приложением, нужно заказать именную банковскую карту или оформить моментальную карту в любом отделении банка, которую выдадут сразу.
Виды деятельности для самозанятых по закону № 422-ФЗ
Согласно закону № 422-ФЗ, самозанятые могут осуществлять деятельность, уплачивая налог на профессиональный доход (НПД) на территории любого региона РФ.
Хотя в законе не указаны конкретные виды разрешенной деятельности, введены ограничения на признание некоторых доходов. В частности, не являются доходами самозанятого денежные средства (п.2 ст.6 закона № 422-ФЗ):
- полученные в результате передачи имущественных прав на недвижимость, за исключением аренды жилых помещений;
- в виде доходов госслужащих (государственных, муниципальных), кроме доходов от сдачи в аренду принадлежащего им жилья.
Таким образом, сдача в аренду нежилого помещения для самозанятых в рамках закона о налоге на профдоход невозможна. Те, кто сдает в аренду нежилое имущество, не могут применять налог на профдоход.
Подробнее о применении налога на профессиональный доход читайте в готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить бесплатный пробный доступ на 2 дня.
Что относят к нежилой недвижимости
Любая недвижимость, не предназначенная для постоянного проживания людей, считается нежилой. К таким объектам относят:
- производственные здания и сооружения;
- коммерческую недвижимость, в том числе встроенные помещения;
- прочие объекты, предназначенные для хозяйственной деятельности.
В частности, нежилой недвижимостью можно считать помещения, используемые под магазины, кафе, офисы, гаражи, склады и так далее, а также площадки под парковки или хранение продукции.
Аренда жилых помещений
Ограничения по налогу на профдоход не касаются жилого фонда – отдельных помещений, комнат, квартир или домов. В случае сдачи в аренду жилого помещения самозанятому нужно будет заплатить:
- 4%, если жилое помещение снимает физическое лицо;
- 6%, если арендатор ИП или организация.
При этом оплата за аренду не может производиться в натуральной форме (пп. 11 п. 2 ст.6 закона № 422-ФЗ).
Налогообложение аренды
Согласно налоговому законодательству, человек, получающий доход от аренды недвижимости, обязан самостоятельно декларировать эти доходы, независимо от того, зарегистрирован он как ИП или нет.
С дохода физического лица арендатором-налоговым агентом (компанией или ИП) удерживается и перечисляется в бюджет НДФЛ 13%, а также подается соответствующая отчетность в ИФНС. Если арендатор нежилого помещения — обычное физлицо, арендодатель сам платит НДФЛ и подает декларацию 3-НДФЛ в налоговую.
Если арендные платежи получает ИП, он обязан уплачивать все налоги:
- при общей системе — 20% НДС и 13% НДФЛ;
- при упрощенной системе – 6% от доходов или 15% от разницы между доходами и расходами (или меньше, если региональное законодательство установило пониженные ставки).
Перейти на УСН или другой спецрежим, кроме НПД, может только предприниматель. В дополнение к этому, при любой системе налогообложения, за исключением «самозанятости», ИП ежегодно уплачивает страховые взносы за себя.
Таким образом, стать самозанятым может только арендодатель жилых объектов – квартир, домов, комнат. Для владельцев нежилых помещений это невозможно.
Более полную информацию по теме можно найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Аренда или наём
Сначала определимся с терминами. Аренда — это передача в пользование объектов нежилой недвижимости, а наём — это сдача жилых помещений. У нанимателей жилья больше прав, чем у коммерческих арендаторов.
Когда мы говорим об аренде, мы имеем в виду только нежилые помещения, и этот статус влияет на налогообложение.
Какой налоговый режим можно применять при сдаче нежилой недвижимости
ИП могут выбирать любой налоговый режим, включая пониженные ставки. Однако на каждой льготной системе налогообложения есть свои ограничения, и сдача в аренду нежилого помещения по низким ставкам разрешается не везде.
Налог на профессиональный доход
Режим НПД или для самозанятых могут применять как обычные физические лица, так и зарегистрированные ИП. НПД привлекает низкими ставками (от 4% до 6%), отсутствием отчетности и ККТ, а также возможностью платить взносы за себя добровольно.
Однако у НПД есть много ограничений:
- запрет на наем работников;
- годовой доход не более 2,4 млн рублей;
- запрет на многие виды деятельности.
При обсуждении сдачи недвижимости, запрет распространяется именно на нежилые объекты. Это указано в статье 6 закона от 27.11.18 № 422-ФЗ.
Минфин и ФНС многократно поясняли в своих письмах, что НПД не применяется для сдачи в аренду нежилых помещений, включая апартаменты. Причина в том, что это приводит к снижению поступлений в бюджет. Поэтому ИП на НПД и самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость, а не коммерческую.
Однако НПД не является единственной льготной системой налогообложения. Если ИП сдаёт в аренду нежилое помещение, он может выбрать ПСН или УСН.
Важно: если вы планируете применять льготный налоговый режим при сдаче недвижимости в аренду, убедитесь, что в ЕГРИП указан правильный код ОКВЭД (68.20: Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом). В противном случае ИФНС будет начислять налог на арендные доходы по ставке 13%, как для обычного физического лица.
Патентная система налогообложения
Налог на ПСН устанавливается по ставке 6%, но для расчёта используется не фактический, а потенциально возможный доход. Его размер определяется региональными законами, поэтому стоимость патента на объекты одинаковой площади в разных городах может сильно отличаться.
В статье 346.43 НК РФ среди видов деятельности, на которые может быть выдан патент, упоминается сдача в аренду нежилой недвижимости. С 2021 года это могут быть не только объекты, принадлежащие ИП на праве собственности, но и арендованные, предназначенные для субаренды.
Стоимость патента зависит не только от возможного дохода, но и от площади помещения и срока аренды. Узнать сумму налога можно в налоговой по месту деятельности или с помощью калькулятора ФНС.
Учтите, что рассчитанную калькулятором сумму можно уменьшить на взносы ИП за себя и за работников.
Упрощённая система налогообложения
В рамках УСН предусмотрены два объекта налогообложения:
- Доходы – с налоговой ставкой 6%;
- Доходы минус расходы – с налоговой ставкой от 5% до 15%.
Выбор системы «Доходы минус расходы» оправдан, если ваши затраты превышают 60% от доходов. Однако для ИП, сдающего в аренду нежилое помещение, такие высокие расходы редки. Поэтому чаще всего выбирается система налогообложения «Доходы».
На этом налоговом режиме исчисленный налог можно уменьшить на страховые взносы, уплаченные предпринимателем за себя или работников.
Среди ограничений для УСН «Доходы» следует отметить лимит по годовому доходу – 188,55 млн рублей для ставки 6% и 251,4 млн рублей для ставки 8%. В отношении видов деятельности ограничений на УСН мало: можно сдавать любую недвижимость и заниматься другими видами бизнеса одновременно. Учитывайте, что годовой лимит применяется ко всем доходам, а не только от аренды.
АУСН – новая разновидность упрощённой системы с определёнными особенностями. Запрета на использование этого режима для сдачи недвижимости в аренду нет. На АУСН не нужно платить страховые взносы за ИП или работников, но налоговые ставки здесь выше: 8% для «Доходы» и 20% для «Доходы минус расходы». Этот режим выгоден только при небольших доходах ИП без работников, когда обязательные взносы превышают исчисленный налог.
Общая система налогообложения
Если ИП не перешёл на УСН или не оформил патент, то его доходы от сдачи в аренду недвижимости облагаются по общей системе налогообложения. На ОСНО уплачиваются три налога:
- НДФЛ по ставке 13%;
- НДС по ставке до 20%;
- Налог на имущество по ставке до 2% от стоимости недвижимости.
В итоге на ОСНО налоговая нагрузка самая высокая, поэтому перед выбором этого режима рекомендуется проконсультироваться бесплатно. Возможно, вы сможете вернуть НДФЛ при покупке жилья или получить освобождение от НДС при небольших доходах.
Налог на недвижимость в рамках льготных режимов
Помимо налога на доходы от аренды, существует налог на сам объект недвижимости. Важно понимать, что имущество ИП не разделяется на личное и предпринимательское.
На ОСНО необходимо платить налог на недвижимость, используемую в предпринимательских целях. Но при УСН или ПСН ИП освобождается от этого налога, что прописано в статьях 346.11 (пункт 3) и 346.43 (пункт 10) НК РФ. Однако у этого правила много исключений, и в большинстве случаев налог всё же приходится платить, даже на УСН и ПСН.
Согласно статье 378.2 НК РФ, освобождение от налога на объект недвижимости отменяется, если у него есть кадастровая стоимость. К таким объектам относятся:
- Административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
- Нежилые помещения, в которых могут размещаться офисы, торговые точки, заведения общепита, предприятия бытового обслуживания.
Конкретное помещение, облагаемое налогом, должно быть включено в специальный региональный перечень. Ознакомиться с ним можно в своей ИФНС или на официальном сайте субъекта РФ.
Может ли самозанятый сдавать недвижимость в аренду
Можно ли сдавать квартиру как самозанятый — да, жилое помещение можно предоставить в аренду и уплатить налог на профессиональный доход.
Можно ли сдавать в аренду жилье
ФЗ №422 отвечает на вопрос, можно ли сдавать квартиру как самозанятый: закон позволяет гражданам сдавать жилое помещение с уплатой налога на профессиональный доход (НПД). Заключение договора возможно как с физическими лицами, так и с организациями.
Если жилое помещение находится в совместной собственности супругов, сдача квартиры в аренду самозанятым возможна: достаточно регистрации одного из супругов как самозанятого (письмо ФНС №СД-4-3/8121 от 26.04.2019).
Чтобы ответить на вопрос, может ли самозанятый сдавать апартаменты, нужно определить, соответствуют ли они требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (постановление правительства №47 от 28.01.2006). Если апартаменты соответствуют этим требованиям, их сдача в аренду допустима.
Что делать, если плательщик НПД не является собственником: может ли самозанятый сдавать чужую квартиру от своего имени и платить НПД? Такая сделка возможна при выполнении условий:
- заключение договора с собственником недвижимости с указанием возможности субаренды;
- если собственников несколько, договор заключается с каждым или с группой лиц на стороне арендодателя (все собственники будут арендодателями);
- заключение договора субаренды с непосредственным арендатором.
Между физическими лицами заключается договор найма. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, заключается договор аренды.
Пример сделки с несколькими собственниками.
Может ли самозанятый сдавать квартиру по доверенности и уплачивать НПД? Ответ отрицателен: доход по такому договору получает собственник, а не самозанятый, поэтому ставка налога будет другой.
Какой налог нужно заплатить при сдаче в аренду помещений
При заключении договора с физическим лицом налог для самозанятых при сдаче квартиры в аренду составляет 4%. Это преимущество НПД по сравнению с другими налоговыми режимами, так как ставка самая низкая.
При сдаче жилья в аренду юридическому лицу ставка несколько выше — 6% (ст. 10 закона №422-ФЗ от 27.11.2018).
С каких выплат самозанятый ничего не заплатит
Налог не взимается с коммунальных платежей, если в договоре аренды указано, что расходы на коммунальные услуги не входят в арендную плату и оплачиваются арендатором на основании показаний приборов учета.
Возможны иные формулировки при соблюдении условий:
- плата за коммунальные услуги должна зависеть от фактического потребления нанимателем;
- плата фиксируется на основании показаний счетчиков.
Если арендатор платит фиксированную сумму за коммунальные услуги, включенную в общую стоимость договора, придется заплатить НПД (письмо ФНС №СД-4-3/11446@ от 13.06.2019).
Как учитывать залог
Обеспечительный платеж (залог) не облагается налогом, если он возвращается арендатору после расторжения договора. Если залог засчитывается в счет последнего месяца аренды или в счет возмещения убытков арендодателя, налог на профессиональный доход платится.
О каком виде отчетности идет речь в данном абзаце:
Если самозанятый гражданин сдает в аренду нежилое помещение, это будет считаться нарушением, и налоговая служба такую отчетность не примет.
Кто не относится к самозанятым гражданам в 2025 году
Кто не может стать самозанятым гражданином в 2025 году? Этот налоговый режим, предусматривающий уплату налога на профессиональный доход (или НПД), недоступен для тех, кто занимается (п. 3 ч. 2 ст. 6, ч. 2 ст. 4 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ , далее — Закон N 422-ФЗ):
- перепродажей товаров и имущественных прав. На новом режиме разрешено продавать только собственную продукцию;
- реализацией подакцизных товаров и товаров с обязательной маркировкой (алкоголь, табак, бензин и т.д.). Исключение – определенные сахаросодержащие напитки (п. 23 ст. 181 НК РФ);
- добычей и/или реализацией полезных ископаемых;
- сдачей в аренду нежилой (коммерческой) недвижимости;
- посреднической деятельностью по договорам поручения, комиссии, агентирования;
- доставкой товаров с приемом (передачей) платежей за них в интересах других лиц.
Однако, есть исключение для двух последних пунктов: если при расчетах за доставляемые товары самозанятый использует зарегистрированную на продавца онлайн-кассу, то он может применять НПД.
Если хотя бы один из запрещенных видов деятельности присутствует, перейти на уплату налога на профессиональный доход нельзя – даже по другим, разрешенным видам. Это значит, что как только самозанятый начнет заниматься чем-то из приведенного списка, он сразу утратит право на НПД.
Кроме того, при применении НПД нельзя использовать наемный труд. Самозанятый не может заключать с физическими лицами трудовые договоры (п. 4 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ). Если это произойдет, право на НПД будет утрачено. То же самое произойдет, если доход самозанятого за календарный год превысит 2,4 млн руб. (п. 8 ч. 2 ст. 4 Закона N 422-ФЗ).
Работать по трудовому договору или быть самозанятым?
Еще одно ограничение. Самозанятый не может платить налог на профессиональный доход с сумм, полученных по гражданско-правовым договорам на оказание услуг или выполнение работ:
- от своего нынешнего работодателя (если с одним и тем же физлицом заключен и трудовой договор, и договор ГПХ);
- от бывшего работодателя, если самозанятый уволился менее 2 лет назад (п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона N 422-ФЗ).
Это ограничение введено для предотвращения случаев, когда работодатели, с целью налоговой экономии, принуждают работников формально увольняться, но фактически продолжать работать на компанию в качестве самозанятых.
Таким образом, если человек уволится из организации (или от предпринимателя), зарегистрируется как самозанятый и будет оказывать услуги (выполнять работы) для бывшего работодателя, в течение 2-х лет после увольнения работодатель все равно будет обязан удерживать НДФЛ и платить страховые взносы с его вознаграждения. Платить НПД с такого дохода бессмысленно.
Возможно ли совмещение режимов
НПД нельзя совмещать с общим режимом налогообложения или спецрежимами. Соответственно, действующий ИП, применяющий УСН или ЕСХН, для перехода на НПД должен не только зарегистрироваться как самозанятый, но и в течение месяца сняться с учета как плательщик налога при УСН / ЕСХН (п. 7 ч. 2 ст. 4, ч.4 ст.15 Закона N 422-ФЗ).
Если же ИП применяет ПСН, то сначала ему нужно дождаться окончания срока действия патента, либо прекратить вести деятельность, на которую был получен патент, уведомив об этом ИФНС (п. 8 ст. 346.45 НК РФ), и только потом регистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход.