Как правильно оформить обязательство по выделению долей детям в квартире, которую собираемся обменять на другую, учитывая, что ранее уже заключали обязательство после полной выплаты ипотеки, но Сбербанк дал согласие на выделение долей детям? К кому можно обратиться для урегулирования этого вопроса?
Как ребенок становится собственником
Не каждый ребенок является собственником, так как по закону имущество родителей не является собственностью их детей. Как и взрослый, ребенок может получить право собственности на квартиру через приватизацию (если фактически проживает или прописан в ней на момент приватизации), покупку, дарение или наследование.
Если ребенок становится одним из собственников квартиры, приобретенной в ипотеку, его доля должна быть оплачена родителями и опекунами. В случае развода родителей-созаемщиков, суд решает, кто будет оплачивать долю ребенка в долге.
Особенности оформления ипотеки с ребенком-собственником
Главная особенность залога квартиры, частично принадлежащей ребенку, заключается в конфликте интересов между банком и органами опеки. Без разрешения муниципальных властей сделать квартиру предметом залога невозможно. С точки зрения опекунского совета, обременение недвижимости залогом является значительным ухудшением жилищных условий. Даже если ипотека предполагает существенное увеличение доли ребенка, органы опеки учитывают риск, присутствующий при кредитовании. В случае изменения обстоятельств, если родители/поручители/созаемщики не смогут выплачивать проценты по ипотеке, банк получит право продать квартиру по балансовой стоимости. Тогда несовершеннолетний ребенок может остаться без жилья.
Поскольку органы опеки с большой осторожностью дают согласие на оформление ипотеки с долей ребенка, банки предпочитают избегать таких ситуаций. При невыполнении должником обязательств, банк не сможет законно продать такую недвижимость – закон строго защищает жилищные интересы несовершеннолетних. Банк не сможет выплатить ребенку компенсацию за его долю квартиры, поэтому ликвидность такой недвижимости стремится к нулю.
Для получения разрешения от органов опеки заемщику потребуется собрать еще больше документов, чем для оформления кредитного договора. Когда пакет документов будет собран, его нужно подать на рассмотрение в соответствующий отдел районной администрации или органов местного самоуправления.
Нюансы и варианты
Несмотря на внешне неблагоприятную ситуацию и правовой вакуум вокруг права собственности несовершеннолетних, существуют законные «лазейки», упрощающие получение ипотеки под залог квартиры, частично принадлежащей ребенку.
Так, можно выделить долю собственности ребенка после погашения ипотечного долга или заключения сделки купли-продажи. Для банка первый вариант предпочтительнее, так как дети не имеют обязательств перед банком и не могут отвечать по кредитному договору.
Если ипотека берется под строительство индивидуального жилья, вопрос можно решить на ранних этапах стройки, когда еще возможно выделение доли ребенка.
Наиболее подходящий вариант — найти банк, готовый взять в залог квартиру, где совладельцем является несовершеннолетний. Например, ВТБ-24, Уралсиб, Ак Барс банк могут пойти навстречу родителям. Но есть одно условие — существует ограничение на сумму кредита. Также некоторые кредитные учреждения, работающие по стандартам АИЖК, предлагают кредитование с таким залогом.
Процесс получения ипотеки значительно упрощается при наличии материнского капитала – сертификат обеспечивает банку первоначальный взнос и частично защищает его интересы.
Можно вообще отказаться от недвижимости, неудобной с юридической точки зрения. Вместо этого предложите банку другое имущество или средства, полученные по потребительскому кредиту (правда, процентная ставка такого кредита обычно в 1,5 раза выше ипотечной).
Существуют и более изощренные способы — например, временно зарегистрировать ребенка в квартире родственников или друзей. Также близкие родственники (чаще всего бабушки и дедушки) могут взять на себя обязательство предоставить ребенку долю в своей недвижимости.
Если предполагаемый залог имеет достаточно высокую рыночную стоимость, можно приобрести для ребенка небольшую квартиру и сдавать её в аренду. Органы опеки дадут согласие на такую операцию, только если доля несовершеннолетнего не уменьшится. Разницу в стоимости жилья можно использовать как первоначальный взнос.
Документы для органов опеки
Для получения разрешения на ипотеку с ребенком-собственником квартиры необходимо предоставить органам опеки и попечительства: