Советы по одобрению ипотеки в 2025 году: мнение аналитика

Эти изменения могут снизить доступность льготной ипотеки, что, вероятно, приведет к замедлению роста ипотечного портфеля.

Кроме того, Солдатенкова отмечает, что высокие ставки по рыночной ипотеке и растущие цены на недвижимость делают ежемесячные платежи по ипотеке неподъемными для многих граждан. В связи с этим эксперты выражают опасения по поводу перспектив ипотечного рынка в текущем году.

Как банки оценивают долговую нагрузку и почему это важно для получения ипотеки в 2025 году

Инна Солдатенкова указывает, что банки внимательно изучают параметр долговой нагрузки (ПДН) заемщика при рассмотрении заявок на ипотеку.

Отметим! Долговая нагрузка представляет собой отношение всех текущих кредитных обязательств, включая сумму ипотеки, к ежемесячному доходу заемщика или совокупному доходу семьи. Если ПДН превысит 50%, банк может отказать в выдаче ипотеки.

Из-за высоких процентных ставок многие потенциальные покупатели недвижимости сталкиваются с ростом значения ПДН, приближаясь к критической отметке. Это создает сложности для банков при одобрении ипотечных кредитов.

Кроме того, Центральный Банк строго контролирует ситуацию, чтобы банки не одобряли кредиты с низким первоначальным взносом и высокой долговой нагрузкой.

Рассмотрение вторичного рынка при выборе жилья для ипотеки

Аналитик Инна Солдатенкова также советует обратить внимание на вторичный рынок при выборе жилья для ипотеки в условиях изменений на рынке жилищных кредитов в 2025 году. Она отмечает следующее:

• оформление ипотеки по низкой ставке на первичном рынке может привести к тому, что ежемесячный платеж будет сопоставим с вторичным жильем. В этом случае, при прочих равных условиях, вторичное жилье может стать более выгодным вариантом;
• при покупке на первичном рынке следует учитывать дополнительные расходы на ремонт, обстановку и другие затраты, которые не всегда учитываются при рассмотрении первоначальных затрат;
• ипотеку, оформленную на вторичное жилье, можно в дальнейшем рефинансировать. Это позволяет снизить переплату за высокую ставку, поскольку стоимость объекта недвижимости на вторичном рынке может увеличиться, компенсируя начальные затраты.

Ипотека для молодой семьи в России в 2025 году

В 2025 году в России действует несколько выгодных ипотечных программ для молодых семей. В одном случае субсидии предоставляет местный бюджет, где вы проживаете. В другом случае весь процесс ведет исключительно банк.

Условия везде существенно различаются. Поэтому мы решили дать общее представление о существующих программах и условиях ипотеки для молодых семей. Мы расскажем, как работают программы, а подробности сможете узнать в банке или администрации, которую выберете.

• Условия
• Как оформить
• Советы юристов
• Популярные вопросы и ответы

Требования банка к заемщикам

При обращении в крупные банки за ипотекой для молодой семьи вам предложат два основных вида кредита на жилье.

1. У вас нет детей/один ребенок

• Минимальный возраст 18-21 год.
• Постоянное место работы.
• Подтверждение доходов.
• Специфические требования конкретного банка, например, страхование жизни.
• Родитель, оформляющий ипотеку, должен быть гражданином РФ, как и его дети.
• Первоначальный взнос не менее 20%.
• Срок займа до 30 лет.
• Наличие постоянного официального дохода — подтвержденного справкой 2-НДФЛ.
• Страхование жизни заемщика.

Требования банка к недвижимости

Для ипотечной программы для молодой семьи с двумя детьми жилье должно быть новым. Продавцом должна выступать юридическая фирма — застройщик или компания, занимающаяся продажей новостроек.

Если недвижимость закладывается под ипотеку, может потребоваться ее страхование.

Программы

Кредитование по программе молодых семей можно разделить на три категории.

1. Госпрограмма в рамках федеральной программы «Жилище». С использованием бюджетных средств, так называемые сертификаты от города. Администрация выделяет на покупку жилья до 30-35% от стоимости квартиры, но не более чем 18 м² на каждого члена семьи.

— Пример из практики апреля 2020 года: помощь в приобретении жилья в Балашихе семье с двумя детьми. Квартира стоила 5,3 млн рублей, администрация выделила 1,85 млн рублей, остальное покрыли ипотекой под 8,2% годовых, — рассказал эксперт по недвижимости Олег Царев.

Для участия в программе «Молодая семья» могут быть разные критерии в зависимости от региона, например, возраст до 35 лет или брак не более трех лет. Главное условие — нуждаемость в улучшении жилищных условий, поэтому сначала нужно встать на учет в специальном реестре.

Кроме того, семья должна иметь подтвержденный доход, необходимый для погашения ипотечного договора или окончательной покупки недвижимости сверх тех средств, которые выделяет государство.

— Если вы проживаете втроем в квартире площадью 39 м², то, учитывая норматив в разных регионах от 8 до 11 м² на человека, маловероятно, что вас признают нуждающимися. Тем не менее, всегда можно получить разъяснения в администрации или органах опеки, — поясняет адвокат Максим Калинов.

2. Ипотечные программы банков для молодых семей на покупку вторичного жилья. В основном, это маркетинговые предложения банков. Они стараются предложить минимальную процентную ставку, но многое зависит от региона и условий сделки. В начале 2023 года ставка по ипотеке на вторичное жилье (включая программы для молодых семей) в среднем по стране составляла около 10-11% годовых.

3. Условия для новостроек значительно лучше. Если с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года у вас родился первый или следующий ребенок, вы можете претендовать на ипотеку с государственной поддержкой. Такое жилье можно приобрести со ставкой до 6% годовых.

Льготная ипотека на новостройки действует до 1 июля

Одной из самых популярных льготных программ на рынке жилья является ипотека с государственной поддержкой на новостройки под 8% годовых, которая стартовала в 2020 году и неоднократно продлевалась. Срок действия программы заканчивается 1 июля 2025 года, и власти уже дали понять, что дальнейшего продления не будет. В частности, вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что льготную ипотеку на новостройки могут сохранить только в регионах с низким спросом. «Массово на всю страну мы [льготную ипотеку на новостройки] поддерживать не будем, у нас такая функция выполнена», — отметил вице-премьер. Эксперты, опрошенные «РБК-Недвижимостью», также полагают, что после июля льготное кредитование на рынке новостроек станет точечным. «Поддержка спроса будет учитывать ситуацию на рынке недвижимости с привязкой к регионам. Это означает, что не будет равных условий для всех. Условия для рынков, где цены наиболее перегреты, вероятно, станут менее привлекательными, чем сейчас», — считает заместитель директора института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. Возможно, появятся новые программы для отдельных групп и категорий специалистов, добавила она. «Мало вероятно, что программу продлят», — считает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. «Ужесточение условий кредитования по этому продукту ведет к снижению его эффективности и завершению действия», — отметил он. Кроме того, льготные программы оказывают нагрузку на бюджет. Поэтому вполне вероятно, что пролонгации программы после первого полугодия 2025 года не будет, добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

Специалисты полагают, что после июля льготное кредитование на рынке новостроек станет точечным (Фото: Александр Артеменков/ТАСС)

Ужесточение условий уже сейчас делает ипотеку менее доступной

Несмотря на то, что государственная программа льготной ипотеки под 8% пока действует, получить кредит уже сейчас стало сложнее. Это связано с ужесточением правил (увеличение минимального первого взноса до 30%, уменьшение суммы кредита до 6 млн рублей для всех регионов) и изменениями требований банков (кредиты выдаются только у аккредитованных застройщиков, дополнительное субсидирование кредитов застройщиками). «С учетом увеличенного первого взноса, возросшего уровня отказов из-за высокой долговой нагрузки заемщиков, а также неизменных цен на жилье получить льготную ипотеку стало значительно труднее», — пояснил Юрий Беликов. Учитывая действующие условия по льготной ипотеке на новостройки, программа теперь рассчитана на клиентов с большим первоначальным взносом или на тех, кто покупает жилье не в столичных регионах, добавил Алексей Новиков. «В других случаях воспользоваться продуктом клиентам довольно сложно. Поэтому можно говорить о том, что программа идет к завершению», — отметил эксперт. По мнению специалистов, уже в ближайшие месяцы можно ожидать сокращения объемов выдачи льготной ипотеки. «В первом полугодии мы ожидаем сокращения объемов выдачи на 20–30%», — отметила Татьяна Школьная. Доля ипотеки с господдержкой может сократиться вдвое, полагает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet. До изменений условий, по оценкам компании, доля этой программы в общих выдачах составляла около 35%.

Семейную ипотеку продлят

Еще одна программа, срок действия которой истекает 1 июля 2025 года, — семейная ипотека под 6%. И если льготную ипотеку на новостройки, вероятно, продлевать не будут, то семейную, скорее всего, продлят. Во время прямой линии в декабре президент России Владимир Путин поддержал продление программы и дал соответствующее поручение правительству. Позднее Марат Хуснуллин заявил, что хотят сохранить семейную ипотеку. О вероятном продлении программы говорят и специалисты. «Скорее всего, семейная ипотека будет сохранена, и большого снижения объемов мы не ожидаем. Основная причина — это важный инструмент для улучшения демографической ситуации», — пояснила Татьяна Школьная. Декабрьские ужесточения в меньшей степени коснулись семейной ипотеки. Например, первый взнос по программе остался на уровне 20%, максимальная сумма кредита также не изменилась — 12 млн рублей для столичных регионов и 6 млн рублей для остальных. «Сейчас семейная ипотека работает в стандартном режиме, хотя крупные банки ввели обязательное субсидирование, что может отразиться на стоимости жилья», — отметил Алексей Новиков.

Еще одна программа, срок действия которой заканчивается 1 июля 2025 года, — это семейная ипотека под 6%. В то время как продление льготной ипотеки на новостройки маловероятно, семейную ипотеку, напротив, скорее всего, продлят (Фото: Shutterstock)

Какие льготные программы останутся в 2025 году

Помимо уже упомянутых льготных программ, в 2025 году для россиян будут доступны и другие. Например, IT-ипотека под 5% будет действовать до конца 2025 года. В последнее время условия программы не ужесточались. Наоборот, в 2023 году правительство смягчило требования по IТ-ипотеке, позволив специалистам в возрасте до 36 лет оформлять ее без учета минимального уровня зарплаты. Ранее для городов-миллионников он составлял не менее 120 тыс. руб. в месяц, для остальных городов — не менее 70 тыс. руб. Кроме того, Минцифры рассматривает возможность продления IT-ипотеки после 2025 года. До 2030 года будет действовать дальневосточная ипотека под 2% годовых. В прошлом году по программе была увеличена сумма кредита до 9 млн руб. при покупке квартиры площадью 60 квадратных метров и более, также льготная программа стала доступна работникам ОПК. В рамках программы была запущена арктическая ипотека, которая распространяется на российскую Арктическую зону (Мурманская, Архангельская области, на части Карелии, Коми и других территориях). Ее условия аналогичны условиям дальневосточной ипотеки. Еще одна программа, доступная для россиян в 2025 году, — это сельская ипотека под 3% годовых (0,1% на приграничных территориях). Пока ограничений по сроку действия программы не установлено.

• Сельская ипотека в 2025 году: все нюансы программы
• Льготная IT-ипотека: новые условия программы для покупки жилья
• Арктическая ипотека: где можно взять и на каких условиях
• Льготная IT-ипотека: новые условия программы для покупки жилья

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Как банк оценивает своего потенциального клиента?

Для объективной оценки заемщика по ипотеке банк использует несколько методов.

Две важнейшие характеристики, на которые ориентируется банк, это платежеспособность и кредитный рейтинг заемщика.

Платежеспособность проверяется следующими способами:

• прямым способом через справки с места работы;
• косвенным способом, если официальный доход не подтверждается: анализ затрат, имущества, поездок за границу, благосостояния родственников и т.д.

Кредитный рейтинг оценивается по официальной информации:

• количество просрочек по ранее оформленным кредитам;
• количество текущих кредитов, их сумма и общая долговая нагрузка (чем она ниже, тем лучше);
• если у клиента уже есть закрытая ипотека или автокредит (наличие такого факта будет преимуществом);
• как часто клиент берет обычные потребительские кредиты (если слишком часто, это негативно и свидетельствует о низкой финансовой грамотности).

Соответствие всем этим критериям значительно увеличивает вероятность положительного решения по ипотеке.

Требования банков к стажу работы

Каждый банк, предлагающий ипотечные продукты, устанавливает требования, соответствие которым является обязательным для одобрения заявки. Одно из ключевых требований к заемщикам — минимальный стаж работы на текущем месте и общий трудовой стаж.

В таблице ниже приведены данные о необходимых стажах в крупнейших российских банках:

6 месяцев при общем стаже от 1 года;

Большинство банков рассматривают клиентов с общим трудовым стажем от одного года. На последнем месте работы в одних кредитных учреждениях требуется проработать более 1 месяца, в других — 3, 4, 6 месяцев.

Документы, подтверждающие стаж работы

Для оформления ипотеки необходимо подтвердить не только получение дохода, но и стаж работы. К необходимым документам, подтверждающим трудоустройство и продолжительность работы на текущем месте, относятся:

1. Трудовая книжка (заверенная работодателем копия всех страниц).
2. Копия трудового договора (если человек работает на нескольких работах, необходимо предоставить копии всех договоров).
3. Выписки из приказов и другие организационные документы (в отдельных случаях требуется справка за определенный период работы).
4. Налоговая декларация для ИП.

Как правило, достаточно предоставить трудовую книжку.

Если в трудовой деятельности был перерыв, необходимо будет предоставить его устное или документальное объяснение. Также можно узнать, как оформляется ипотека без официального трудоустройства.

Калькулятор расчета дохода

Узнать, какая зарплата нужна для ипотеки, можно в нашем предыдущем посте.

Каждый банк в России устанавливает свои требования к минимальному текущему и общему стажу потенциального заемщика. Чаще всего требуется 6 месяцев на последнем месте работы и не менее одного года в целом.

Подробнее о требованиях и актуальных условиях ипотеки можно узнать далее.

Напоминаем, что вы можете получить более подробную консультацию у эксперта бесплатно. Запишитесь через специальную форму на сайте.

Ждем ваших вопросов и будем благодарны за оценку поста.