После введения закона о едином реестре военнообязанных возникли сложности с недвижимыми сделками: уклоняющиеся от службы не могут ни покупать, ни продавать, ни передавать права на квартиры. Для защиты своих семей мужчины начали оформлять квартиры на имена своих жён. Это относительно простая процедура, если заранее учесть историю недвижимости, гражданский статус владельца и договорённости с супругой. В этой статье мы представляем подробное руководство по переоформлению квартиры.
Что проверить перед переоформлением
Процедура передачи прав на недвижимость зависит от того, каким образом текущий владелец получил квартиру. Это юридически называется «основание права собственности».
Возможные основания:
- договор купли-продажи – заключается между владельцем или застройщиком и покупателем квартиры;
- договор долевого участия – заключается между застройщиком и покупателем квартиры;
- наследование – квартира получена после смерти родственника;
- договор дарения – близкий родственник дарит недвижимость;
- приватизация – квартира передана в личную собственность от государства;
- по решению суда – индивидуальные случаи.
Следующий важный момент – гражданский статус владельца недвижимости. То есть, состоял ли хозяин в законном браке на момент покупки или получения квартиры.
Почему это важно: по статье 34 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, приобретённое во время брака, делится поровну между супругами, даже если в выписке из ЕГРН указан только один владелец. Соответственно, процесс передачи прав на общую квартиру будет отличаться от процесса передачи прав на квартиру, полученную мужем до брака.
Далее мы рассмотрим все известные методы переоформления недвижимости и для каких случаев они подходят лучше всего.
Какие документы необходимы:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- свидетельство о браке;
- брачный договор – если имеется;
- договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании;
- справка о зарегистрированных в квартире;
- выписка из ЕГРН;
- акт приёма-передачи.
Договор можно составить самостоятельно, скачав шаблон из интернета, но лучше обратиться к нотариусу или юристу. У каждой семьи свои обстоятельства, и специалист поможет составить правильные формулировки для конкретного случая.
Что должно быть в договоре:
- реквизиты дарителя и одаряемого: паспортные данные и адреса регистрации;
- предмет договора: кадастровый номер, площадь и описание содержимого квартиры – бытовая техника, мебель;
- права и обязанности сторон: даритель передаёт недвижимость и гарантирует, что она не находится под залогом и не арестована;
- дополнительные условия и приложения – согласие дарителя и выписка из ЕГРН.
Договор можно заверить и зарегистрировать у нотариуса или обратиться в Росреестр или МФЦ. У нотариуса процедура займёт около 3 рабочих дней, через государственные учреждения – 9 дней. Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности составляет 2 000 рублей.
Какие документы нужны:
- паспорта мужа и жены;
- свидетельство о браке;
- свидетельство о регистрации права собственности;
- договор купли-продажи, договор дарения или свидетельство о наследовании.
Брачный договор обязательно нужно составить и заверить у нотариуса. Стоимость услуг нотариуса зависит от сложности дела. Помимо этого, необходимо будет уплатить государственную пошлину – 500 рублей.
Что включает в себя брачный договор:
- реквизиты сторон: номера паспортов и данные о свидетельстве о браке;
- предмет договора: кадастровый номер, площадь, а также мебель и техника в квартире;
- условия о режиме имущества, согласованные супругами;
- права и обязанности сторон;
- дополнительные условия – возможность изменения или расторжения договора, срок его действия.
После нотариального удостоверения договора необходимо оплатить государственную пошлину и отправить документ в Росреестр или МФЦ для оформления имущественных прав жены.
Как безопасно и эффективно переписать половину квартиры на супруга
В соответствии с законодательством России, для перехода права собственности на квартиру от одного лица к другому требуется заключение договора купли-продажи или дарения, а также его государственная регистрация в Росреестре.
Также возможно оформление договора долевого участия в праве собственности на недвижимость для передачи половины права собственности на квартиру. В этом случае необходимо составление и регистрация договора в Росреестре.
При разводе, доля в квартире, оставшаяся за супругом, зависит от того, была ли она приобретена до или во время брака. Если квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью супругов, и их доли делятся поровну. Если квартира приобретена до брака, она остается собственностью того супруга, на чье имя она зарегистрирована.
Таким образом, если муж хочет переписать половину квартиры на жену, он должен заключить соответствующий договор (дарения или долевого участия) и зарегистрировать его в Росреестре. При разводе, оставшаяся доля жены в квартире будет зависеть от условий брачного договора, если он был заключен, и от даты приобретения квартиры.
Сумма государственной пошлины за данную услугу составляет 2000 рублей. Услуги нотариуса за составление брачного договора в среднем по России обходятся в 7000 рублей. Оформление дарственной технической работы стоит около 4500 рублей. К этой сумме добавляется 0,5 % от стоимости квартиры, но не более 20 000 рублей.
Таким образом, минимальная стоимость переписывания недвижимости на жену составляет в среднем по стране 13 500 рублей. Максимальная сумма зависит от стоимости конкретной квартиры.
На что следует обратить внимание:
- Стоимость нотариальных услуг по переоформлению квартиры на жену варьируется в зависимости от региона;
- Главный риск дарственной — утрата права собственности. Надеяться придется только на порядочность супруги.
- Не откладывайте переоформление квартиры на последний момент. На все действия заложите не менее месяца.
Личная или совместная собственность супругов
Переоформление квартиры на жену зависит от типа собственности: является ли это личным имуществом или совместной собственностью с супругой, и погашен ли ипотечный кредит, если квартира приобреталась с его помощью.
Если квартира была куплена до брака, получена в дар или в наследство, приобретена как готовый объект или по договору долевого участия, приватизирована, обменена на другое имущество, подарена или получена в наследство, она является вашим личным имуществом.
Если квартира была приобретена до брака, не имеет значения, каким образом вы стали ее собственником: это ваше личное имущество.
Исключение составляет случай, когда квартира была куплена в ипотеку до брака, но кредит выплачивался уже после заключения брака. В этом случае деньги тратились из общего бюджета, а значит, жена также участвовала в покупке.
Если недвижимость была подарена, получена в наследство или приватизирована, это ваше личное имущество, даже если право собственности возникло уже в браке.
Если квартира приобретена в браке, ваши права на нее будут зависеть от оснований приобретения.
Все имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. Исключение составляют личные вещи, такие как одежда и обувь, а также имущество, для которого в брачном договоре установлен иной режим. Например, указано, что данная квартира принадлежит только мужу или только жене.
Таким образом, если квартира куплена в браке или обменяна на общее имущество, она по умолчанию становится совместной собственностью. Но если в Росреестре владельцем числитесь вы, могут возникнуть трудности с переоформлением из-за апрельских поправок к закону о воинской обязанности: власти вправе принять временные меры для обеспечения явки призывника по повестке. Подробнее об этом расскажу ниже.
Рассылка Т—Ж о квартирах и домах
Лайфхаки о покупке, ремонте и аренде жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности
Как переоформить на жену личную недвижимость
Самый простой способ — подарить квартиру супруге. Можно составить договор в простой письменной форме и подать его в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права.
Расходы на переоформление. За регистрацию прав в Росреестре необходимо заплатить государственную пошлину 2000 ₽.
НДФЛ ваша жена платить не будет: по закону недвижимость, полученная в дар, освобождается от налогообложения, если даритель и одаряемый — близкие родственники, включая супругов. Вы также не должны платить налог, поскольку вы не приобретаете имущество, а передаете его.
Риски. Если впоследствии вы решите продать квартиру, чтобы избежать уплаты НДФЛ, необходимо будет дождаться минимального срока владения — три года. Этот срок начинается с даты регистрации права собственности на вашу супругу.
Как переписать на жену жилье, купленное в браке
В данной ситуации имеются два пути:
- заключить соглашение о разделе совместно нажитого имущества, а затем подарить жене свою долю;
- составить брачный договор, по которому квартира перейдет в личную собственность жены.
Оба документа необходимо удостоверить у нотариуса. Их можно оформить и в браке — развод для изменения режима собственности необязателен.
Расходы на переоформление. Для удостоверения соглашения о разделе совместно нажитого имущества потребуется оплатить госпошлину — 0,5% от суммы договора, минимум 300 и максимум 20 000 ₽. Также придется оплатить правовые и технические услуги — от 11 000 до 41 000 ₽ в зависимости от региона.
Соглашение следует подать в Росреестр для регистрации права каждого из супругов на долю в квартире. После этого необходимо составить договор дарения и также подать его в Росреестр, чтобы прекратить ваше право собственности и зарегистрировать право жены.
Для удостоверения брачного договора потребуется оплатить госпошлину в размере 500 ₽, а также правовые и технические услуги — от 14 000 до 53 000 ₽ в зависимости от региона.
Брачный договор тоже нужно зарегистрировать в Росреестре, чтобы прекратить ваше право на квартиру и зарегистрировать право жены. Госпошлина за это составляет 2000 ₽, дополнительные документы не требуются.
Преимущества брачного договора. Брачный договор — более простой вариант. Он требует лишь одного действия, тогда как в случае с соглашением их будет два: сначала выделение долей и регистрация права каждого из супругов на свою часть, а затем договор дарения.
В брачном договоре не обязательно указывать судьбу другого имущества. Например, если у вас есть автомобиль, но он не будет включен в брачный договор, он останется совместной собственностью. Закон позволяет мужу и жене выбирать, какое имущество включать в договор — можно указать всё или только некоторые вещи.
Независимо от того, выберете вы брачный договор или дарение доли, минимальный срок владения не изменится. Срок владения имуществом, приобретенным в совместную собственность, для каждого из супругов исчисляется с даты регистрации права. Переход имущества в единоличную собственность мужа или жены не меняет дату отсчета срока владения.
Письмо Минфина от 16.08.2022 № 03-04-05/79525
Риски. Как и в случае с дарением, вы утратите права на квартиру, если по брачному договору она принадлежит жене. В будущем вы можете предложить супруге изменить договор, но если она откажется, вы не сможете ничего изменить с правовой точки зрения.
Как переоформить ипотечное жилье на жену и как это воспринимают банки
Ипотечное жилье считается собственностью заемщиков, но оно обременено залогом в пользу банка-кредитора. Поэтому собственники не могут совершать с квартирой никаких действий без согласия банка: ни продать, ни подарить, ни провести иные операции.
Пока неясно, как будет действовать запрет на регистрационные действия по требованию военкомата. По закону такой запрет на ипотечную квартиру может быть наложен только в пользу банка, например, в случае неуплаты по кредиту. Ограничения накладываются судебными приставами по решению суда. Арест или запреты в пользу кого-либо, кроме держателя залога, запрещены.
Тем не менее, если вы хотите переписать ипотечное жилье на супругу, это возможно. Вот возможные варианты.
Согласовать изменение числа заемщиков с банком. Необходимо подать заявление на внесение изменений в кредитный договор и указать, что всё нужно оформить только на жену. Это можно сделать на сайте банка или через менеджера.
Банки рассматривают такие заявления от 5 до 30 дней. Шансы невелики, поскольку банк будет учитывать причину изменений, и желание избежать санкций со стороны военкомата вряд ли будет воспринято как веский повод.