На фоне обсуждений о хороших и плохих риелторах, а также по предложению двух моих подписчиков, я решил описать свой опыт покупки недвижимости в ипотеку без участия риелторов, но с использованием «Домклик». У меня было две сделки, так что опыт имеется, и, возможно, он будет полезен кому-то из вас.
Для ленивых: «Домклик» — отличный сервис, но нужно включать голову и не бросаться на все предложения. Особенно полезен, если ипотека в Сбербанке.
Мифы:
1. Все объявления на «Домклик» уже проверены. Это не так. Продавец может указать, что он собственник, для этого требуется подтверждение личности и указание номера квартиры или её кадастрового номера. На этом всё. Максимум — автоматическая сверка через ЕГРН. Больше проверок нет, и объявление уже в публичном доступе.
2. Сервис гарантирует юридическую чистоту сделки. Это не так. За почти 30 тысяч рублей предлагается юридическая проверка с сертификатом. Слово «сертификат» звучит привлекательно и создает иллюзию гарантии. Но на деле это не гарантия, а лишь потенциальный аргумент для суда с недобросовестным продавцом, показывающий, что вы проявили должную осмотрительность. Лучше до суда не доводить. Если у вас нет возможности или желания привлечь хорошего юриста для сопровождения сделки и полноценной проверки квартиры, то берите сертификат. Я воспользовался услугами юриста, так как в процессе много подводных камней: завещательные отказы, несовершеннолетние наследники, использование материнского капитала и «забывание» выделить долю ребенку, долги за капремонт, проблемные соседи и т.д. Всесторонняя проверка обязательна, сертификат — это просто бумажка. Лучше, чем ничего, но не решает всех проблем. Проверкам можно посвятить много времени.
3. Сервис непонятен, лучше по старинке: риелтор и ячейка. Это миф. Даже человек 60 лет разберется с сервисом. Всё интуитивно понятно, никаких ячеек и наличных пачек. Никаких «профи»-риелторов, организующих процесс. Риски минимальны.
Теперь немного о процессе.
Выбор квартиры.
Предложений на сервисе много (по крайней мере в Москве), но есть что-то и на Avito или Циане. Квартиры от посредников публикуются сразу во всех сервисах, но мы ищем от собственника, хороший вариант. Смотрим нужный район во всех сервисах. Если нашли объявление в другом месте и договорились о сделке, предлагаем продавцу разместиться на «Домклик» и дальше по схеме. Аргументы для продавца: вся сделка онлайн, одна поездка в банк, деньги на счет в Сбербанке. Быстро и удобно, никаких ячеек или нотариусов. Важно, чтобы объявление висело две недели для получения скидки на ипотеку 0,3%.
Одобрение ипотеки.
Можно сделать заранее, указав верхний предел стоимости жилья, или выбрав конкретный объект. У нас с женой опыт не совсем релевантный: мы давно зарплатные клиенты Сбербанка, поэтому одобрение заняло 10 минут. Интересный момент: если через приложение «Домклик» дать доступ к госуслугам, автоматически подтягивается информация о зарплате из ПФР. Всё индивидуально, но сервис работает отлично. Быстро и понятно.
Начало сделки.
В приложении выбираете квартиру, нажимаете «купить», продавец получает уведомление и подтверждает продажу вам. Сделка заведена в личном кабинете, назначен «личный менеджер», начинается сбор и загрузка документов. Есть чат с менеджером.
«Личный менеджер» и поддержка.
Все на высшем уровне. Реально, очень здорово. Замечу, что делюсь только своим опытом. Оба раза менеджеры были очень компетентными, отвечали в чате быстро и четко, в приложении оставлял заявку на обратный звонок, перезванивали моментально. Если что-то не ясно, спрашивайте — всё объяснят.
Подготовка документов к сделке.
Документы покупателя: паспорта всех заемщиков, договор купли-продажи, отчет об оценке квартиры. С паспортами всё понятно, ДКП Сбербанк предлагает за 2900 рублей, не пользовался ни разу (напомню, у меня был отличный юрист). Отчет об оценке заказывал у них, так как цена адекватная — 5 тысяч рублей. Продавцу для оценки потребуется допустить оценщиков в квартиру, предоставить выписку ЕГРН и поэтажный план с экспликацией БТИ.
Для продавца список документов больше и определяется через анкету в личном кабинете. В целом, ничего сложного: паспорта, правоустанавливающие документы. Обычно всё это на руках или быстро получается через МФЦ.
Немного негатива.
Заходя в личный кабинет для загрузки документов, вы видите, что уже должны Сбербанку приличную сумму, и что множество услуг уже заказаны и ждут оплаты. Это такой агрессивный способ предложения своих услуг, не пугайтесь. Обычно туда уже включены:
— Оформление ДКП. Если делаем сами, пишем менеджеру в чат об этом и загружаем свою версию в личный кабинет.
— Отчет об оценке квартиры, как упоминалось выше, заказывал у них. Стоимость 5 тысяч рублей.
— Юридическая проверка с сертификатом. Плацебо.
— Страхование жизни и здоровья заемщика и недвижимости. Общая стоимость более 100 тысяч рублей. Очень дорого. Что именно включено в эти полисы, рассказывать долго, а пост и так длинный. Отказываемся от такого предложения, на сайте Сбербанка есть список страховых компаний, чьи полисы они принимают при ипотеке. Проверяем их сами или через хорошего агента (это действительно необходимо), страхуем только то, что требует банк: свою жизнь и здоровье, уничтожение объекта. Всё. Никаких дополнительных услуг, которые включены в полисы. Цена в итоге будет в 2,5-3 раза ниже предложенной. Когда назначена дата сделки, ставим эту дату началом действия полисов.
— Электронная регистрация. Ради неё всё и затевалось. Берём. Стоимость 12 тысяч рублей.
Вот и всё.
Сама сделка.
Когда собраны все документы, все жильцы выселены, все несовершеннолетние зарегистрированы по новому адресу, все, кому по закону положена доля, получили её по новому адресу, все долги закрыты, у покупателя на счете в Сбербанке есть сумма первоначального взноса, назначаем дату сделки. Все приезжают в банк, у всех участников установлено приложение «Домклик» и начинается магия. Всё занимает час, включает выпуск электронных подписей для всех участников, все действия выполняются в приложении. Всё просто и понятно: менеджер подсказывает, куда нажимать, все следуют указаниям. Ещё раз перечитываем все документы: ДКП и кредитный договор подписываются в бумажном виде.
Выводы такие:
Сервис отличный, просто супер, но не является панацеей. Да, можно выбрать, собрать документы, оформить ипотеку и провести сделку за один визит в банк, не касаясь наличных денег.
Но всегда помните, что ответственность за минимизацию рисков и выбор квартиры лежит только на вас, никто не возьмёт её на себя: ни банк, ни сервис, ни риелтор, ни даже знакомый, который знает продавца с детства.