Сначала заручитесь однозначным согласием кредитора, без него Росреестр откажет в государственной регистрации, а банк может потребовать немедленного возврата денег.
Статья 37 Закона РФ «Об ипотеке» требует письменного согласия залогодержателя; банки обычно выдают его в течение 10-15 дней после рассмотрения заявления, отчета об оценке и подтверждения своевременности выплат.
После получения письма оформите у нотариуса договор дарения: нотариальный тариф составляет примерно 0,5 % от оценочной стоимости (не более 20 000 ), а фиксированная госпошлина за регистрацию — 2 000 .
Подайте акт, согласие, кредитный договор и страховой полис в местный МФЦ или напрямую в Росреестр; регистрация занимает до семи рабочих дней, после чего новый владелец принимает на себя личную ответственность по кредиту согласно ст. 382 ГК РФ, а банк фиксирует изменения дополнительным соглашением.
Обеспечьте бесперебойное страхование имущества; сообщите страховщику о смене собственника в течение десяти дней, чтобы страховое покрытие оставалось действительным.
Может ли владелец ипотечной квартиры подарить недвижимость другому лицу?
Да — предварительное письменное согласие кредитора обязательно, после его получения заемщик может оформить договор дарения без предварительного погашения кредита.
Статья 37.1 Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке» рассматривает любую безвозмездную передачу заложенного недвижимого имущества как отчуждение, требующее одобрения залогодержателя. Росреестр откажет в регистрации, если письмо-согласие отсутствует.
Банки обычно готовят согласие в течение 5-10 рабочих дней и взимают 0,5-1 % от суммы основного долга ( 15 000-30 000 при остатке 3 млн).
1. Подайте запрос на получение согласия с указанием ID заемщика, выписки по кредиту, проекта акта и реквизитов получателя.
2. Подпишите нотариально заверенный акт; в нем должно быть указано существующее обременение и согласие получателя с обязательствами.
3. Подайте акт, письмо-согласие, кредитный договор и справку об обременении в Росреестр или МФЦ; госпошлина — 2 000.
4. Получите обновленную выписку ЕГРН с указанием получателя в качестве собственника, сохранив запись об обременении в пользу банка.
Даритель не платит налог на доходы физических лиц; получатель не платит ничего, если он классифицируется как близкий родственник в соответствии с Налоговым кодексом по статье 217.1, в противном случае — 13 % от кадастровой стоимости.
Напоминание о рисках: дарение без согласия банка позволяет кредитору ускорить выплату долга и оспорить передачу, что ставит нового владельца под угрозу выселения.
Можно ли на законных основаниях подарить заложенную недвижимость?
Передача права собственности на жилье, являющееся предметом кредитного договора, допускается только с явного согласия кредитора. Без такого согласия любая попытка оформить договор дарения может быть признана недействительной или повлечь за собой нарушение договора.
Прежде чем приступить к оформлению договора дарения, текущий должник должен:
- Изучить условия ипотечного договора, чтобы выявить любые ограничения на передачу права собственности.
- Связаться с кредитной организацией и подать официальный запрос на получение разрешения на передачу недвижимости в дар другому лицу.
- Получить письменное согласие кредитора, который обычно требует от получателя соблюдения определенных финансовых и юридических требований.
После получения разрешения можно оформить нотариальный акт. От нового правообладателя может потребоваться принять на себя оставшиеся кредитные обязательства или заключить соглашение о новации с финансовым учреждением. Несоблюдение этого требования может привести к лишению права собственности или судебному разбирательству со стороны кредитора.
Местные законы могут налагать дополнительные условия на такую передачу, включая нотариальное заверение, регистрацию в государственном реестре собственности и налоговые обязательства для обеих сторон.
Какую роль играет банк в процессе дарения?
Прежде чем составлять договор дарения, заручитесь письменным согласием банка-кредитора; без этого согласия государственный регистратор откажет в передаче права собственности.
Кредитор остается залогодержателем до погашения кредита. В его обязанности входит проверка текущих платежей, оценка платежеспособности получателя, обновление страхового полиса и регистрация измененного залога в течение 30 дней после государственной регистрации акта.
Комиссии и сроки
Большинство российских банков взимают комиссию за согласие в размере от 0,5 % до 1 % от суммы задолженности (минимум 5 000 ). Срок рассмотрения заявки обычно составляет 10-15 рабочих дней, плюс около недели на внесение изменений в единый реестр Федеральной службой государственной регистрации.
Документы, которые запрашивает банк
Представьте проект акта, актуальный отчет об оценке, действующую страховку на недвижимость, копии паспортов обеих сторон и подтверждение дохода получателя. Предоставление полного пакета документов при первом визите позволяет избежать повторных визитов и сократить сроки.
Практический совет: запросите согласие кредитора в двух экземплярах, чтобы один оригинал можно было подать регистратору вместе с актом.
Какие документы необходимы для составления договора дарения?
Сначала заручитесь письменным согласием кредитора; без него регистратор откажется регистрировать договор.
Основные документы по недвижимости
Актуальная выписка о праве собственности (Земельный кадастр или кадастровая запись) — подтверждает статус собственности и содержит перечень обременений.
Выписка по ипотеке, датированная последними 30 днями, — показывает остаток задолженности и подтверждает данные кредитора.
Справка об отсутствии обременений — подтверждает отсутствие нераскрытых залоговых обязательств помимо зарегистрированной ипотеки.
Последняя оценка недвижимости от сертифицированного оценщика — требуется большинством банков для оценки риска при передаче права собственности без вознаграждения.
Подтверждающие документы
Письмо-согласие кредитора — оригинальный документ на бланке банка, подписанный уполномоченным сотрудником, который однозначно разрешает безвозмездную передачу.
Нотариально заверенная доверенность (если подписывает представитель) — в ней должен быть указан точный адрес жилья и полномочия на оформление договора дарения.
Супружеский отказ или согласие — обязательны в юрисдикциях, где жилье классифицируется как супружеская собственность, даже если супруг не включен в титул.
Копии паспортов или национальных удостоверений личности дарителя и получателя — страницы с фотографией и пропиской.
Свидетельство об освобождении от налогов — подтверждает, что налоги на недвижимость и муниципальные сборы полностью оплачены на сегодняшний день.
Проект договора в трех экземплярах — составлен на стандартном юридическом бланке, содержит кадастровые идентификаторы, полные имена, идентификационные номера, пункт о рассмотрении, установленный на ноль, и список приложений.
Соберите эти файлы в указанной выше последовательности и подайте полный комплект нотариусу; это позволит избежать отказа при регистрации и повторных визитов.
Как получить согласие банка на передачу имущества в дар?
Не позднее чем за 30 дней до предполагаемой даты сделки направьте официальное заявление в банк-кредитор, приложив к нему проект договора дарения, свежий отчет об оценке (не старше 90 дней) и подтверждение того, что все платежи по кредиту являются текущими.
Необходимые документы
1. Заявление заемщика: письмо с указанием Ф.И.О. получателя, его паспортных данных и планируемой даты подписания.
2. Проект договора дарения: без подписи, с кадастровым номером и пунктом о текущем обременении.
3. Отчет об оценке: выдан сертифицированным оценщиком и загружен в Единую базу данных отчетов об оценке.
4. Страховой сертификат: подтверждает, что полис остается действительным после изменения титула.
5. Выписка из графика платежей: заверенная печатью отделения банка, свидетельствующая об отсутствии задолженностей.
Сроки одобрения и плата за услуги
Как правило, банк рассматривает заявку в течение 10-15 рабочих дней. Ускоренное рассмотрение (три дня) возможно за дополнительную плату — как правило, 0,5 % от суммы задолженности, но не менее 10 000. Стандартная стоимость оформления согласия составляет от 5 000 до 15 000 в зависимости от тарифа учреждения.
После получения письменного согласия заверьте договор дарения у нотариуса в течение 30 дней, в противном случае разрешение теряет силу и необходимо подавать новое заявление. Зарегистрируйте сделку в Росреестре в течение пяти рабочих дней после нотариального заверения, чтобы избежать штрафных процентов, которые некоторые кредиторы начисляют за просрочку регистрации.
Совет: если банк откажет, попросите предоставить письменное объяснение — статья 33 Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке» обязывает кредитора обосновывать отказы. Исправьте указанные проблемы и подайте заявку повторно; на практике после внесения корректировок повторные одобрения превышают 80 %.Можно ли подарить долю в заложенной недвижимости?Да. Передача доли в недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, допускается при условии, что банк-кредитор одобрит сделку и будут соблюдены сроки регистрации.Уведомите банк не менее чем за 30 дней до планируемой передачи; большинство учреждений отвечают в течение 10-15 рабочих дней.
Если после разделения соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости превысит 80 %, ожидайте, что банк потребует уменьшения основной суммы кредита или частного ипотечного страхования.Оформите дарственную (отказ от прав в юрисдикциях общего права), в которой будет указана точная доля (например, 25 %). Зарегистрируйте его в земельном реестре в установленный законом срок (обычно 30 дней).
Подайте форму IRS 709, если справедливая рыночная стоимость доли превышает годовую льготу (18 000 долларов США на одного одаряемого в 2025 году); супружеские пары могут удвоить эту сумму до 36 000 долларов США, выбрав разделение подарков.Обновите сертификат страхования имущества; страховщики часто требуют приложение с указанием нового совладельца для сохранения страхового покрытия.
- Чтобы избежать споров в будущем, оформите дополнительное соглашение, в котором подробно опишите ответственность каждого совладельца за ежемесячные взносы, налоги и ремонт.
- Основные риски
- Кредитор может переписать весь кредит; неблагоприятный кредит получателя может увеличить процентную ставку.
- Может применяться налог штата на передачу прав собственности; например, в Нью-Йорке взимается 4 доллара США за 1 000 долларов США вознаграждения даже при внутрисемейном дарении, если не применяется освобождение от налога.
- Частичное дарение не освобождает первоначального заемщика от ответственности; невыполнение обязательств любой стороной по-прежнему затрагивает всех подписавших договор лиц.
- Обзор расходов (долл. США)
Комиссия за согласие банка — в среднем 0,5 % от остатка задолженности.
- Плата за регистрацию — 35-150 долларов США в зависимости от округа.
- Юридическая подготовка — 300-600 долларов США за стандартный акт и дополнительное соглашение.
- Убедитесь, что условия кредитования, страхования и налоговые обязательства после передачи имущества зафиксированы в письменном виде; без полного оформления документов доля получателя может быть оспорена при обращении взыскания на имущество или в ходе судебного разбирательства.
Каковы налоговые последствия дарения квартиры, находящейся в ипотеке?
- Заручитесь письменным согласием кредитора и подайте форму IRS 709, чтобы обеспечить передачу в соответствии с требованиями и предотвратить немедленное ускорение кредита.
- Налогооблагаемая стоимость подарка равна справедливой рыночной цене за вычетом непогашенного кредита. Чистый капитал, превышающий ежегодное исключение в размере 18 000 долларов (2025 год), уменьшает пожизненное исключение в размере 13,61 млн долларов или облагается налогом на дарение в размере до 40 процентов.
- Если получатель официально берет на себя долг, эта сумма рассматривается как вознаграждение, а не как подарок, что исключает ее из расчета налога на дарение.
Скорректированная база дарителя переносится, поэтому любая будущая продажа влечет за собой налог на прирост капитала с прироста стоимости плюс предыдущее уменьшение основной суммы долга — никакого повышения не применяется.
Регистрация договора часто влечет за собой уплату пошлины штата или округа в размере от 0,5 до 2 процентов от объявленной стоимости; заплатите ее при подаче документов, чтобы избежать штрафов за просрочку.
Вычеты по процентам и налогу на имущество переходят к новому владельцу на дату передачи; пропорционально распределите долю каждой стороны в их соответствующих декларациях.
Если существуют оговорки о сроке оплаты при продаже, рефинансирование на имя получателя до подписания договора устраняет риск ускорения.
Проверьте местные правила переоценки налогов на недвижимость: в таких регионах, как Калифорния, освобождение от налогов может не распространяться на близких родственников, что резко повышает ежегодные сборы.
Как дарение влияет на обязательства по выплате ипотеки?
Переход права собственности на заложенную недвижимость к другому лицу не освобождает первоначального заемщика от финансовых обязательств. Ипотека остается в силе, и человек, который первоначально взял кредит, по-прежнему несет ответственность за выплаты, если только кредитор не согласится изменить соглашение или освободить заемщика от договора. В большинстве случаев новый получатель не берет на себя никаких обязательств перед кредитором, если это прямо не указано в условиях кредитования.
Если заемщик хочет передать ипотеку другому лицу, кредитор должен одобрить такое изменение. Обычно для этого требуется официальный запрос на принятие долга, который может быть отклонен или потребовать предоставления специальной документации, в том числе доказательств способности получателя производить будущие платежи. Если кредитор соглашается на принятие долга, он может изменить условия кредита, включая имя в закладной, но ответственность за долг остается юридически обязательной для заемщика, если не указано иное.
Если передача осуществляется без согласия кредитора, первоначальный заемщик остается ответственным по ипотеке, а получатель может не иметь никаких юридических обязательств перед кредитором. Такая ситуация может привести к осложнениям в случае пропуска платежей, поскольку кредитор может преследовать первоначального заемщика за невыполнение обязательств. Поэтому, прежде чем передавать право собственности, необходимо проконсультироваться с кредитором, чтобы понять все последствия для ипотечного договора и ответственности за платежи.
В случае дарения без привлечения кредитора даритель (первоначальный заемщик) сохраняет ответственность за непогашенный ипотечный долг. Таким образом, даритель должен продолжать вносить необходимые платежи, а получатель дара не несет юридической ответственности за остаток ипотечного долга. Однако если получатель берет на себя выплаты добровольно, кредитор может разрешить изменить порядок выплат, но это, как правило, будет формальным процессом, включающим модификацию кредита или соглашение об уступке прав требования.